龙口西东北菜？龙口西学位房值得买么

广州 | 体育中心中信广场

因为这个信息，也因为一到年尾咨询天河北的客户多了，所以我决定让龙口西插个队。

我第一次跟老邝讨论有关学位的信息时，老邝很坚决的抛给我一个观念，一个成功的小孩教育一定是25%的公办教育+25%的课外教育+50%父母的陪伴。我深以为然。

撇开教育观念不说，一线城市强学位+地铁，一定是大吨位资金的保值增值利器。放水期间，越核心地段越领涨，越豪宅越好卖，越强学位越一房难求，尤其是在美国9000亿印钞计划通过后，目前只有中国恢复正常生产，接收超发美元的同时中国只能超发货币对冲？

那么超发的货币就只有两个去处了，避免和谐，赠暗夜真言：大钱图稳挣吨位，小钱图快挣速度。看看以下的保利天悦拍卖，真是人傻钱多？

天河北龙口西板块除了11号线天河东站的利好，其学位在天河一直和华阳并称为升学锦鲤王，之前我已经分析了同属第一梯队的华景板块，苦于天河北的华阳和龙口西确实是个大课题，一直在想着怎样以更好的方式呈现出来，杨总管认为师资，学习氛围，生源等名校资源的迁移可能性小，在供求关系上天然会在至少6年内锁定供给，短期内出货量小，成绩在持有期间被不断验证，效应发散，想买的人越来越多，越供不应求，如此强学位房还是大吨位资金的好归宿。

2014年出生的小孩将于今年入学，2015-2019年出生人口远高于2014之前，放开二胎后2017年出生人口甚至接近于2014年的一倍。如果加上近几年每年40万广州新增户籍人口中一部分的适龄儿童，那么2023-2025将是近年小学入学人数的最高峰，平均为今年的一倍，再说一次，如此强学位房还是大吨位资金的好归宿，大钱图稳挣吨位，小钱图快挣速度。

随着龙口西方向标芳草园再创新高，我决定先来一份前菜。

龙口西小学，创办于1998年9月，坐落在天河北板块。虽然仅被评定为市一级学校（07年后广州取消了义务教育阶段学校等级评选，所以即使后来居上也不会再被评为省一级了），却是天河区第一梯队的小学

学校现有四个校区。

穗园校区：（天河北路以北）一二年级，一年级13个班，二年级13-24班；

龙口校区：（天河北路以南）一年级（10个班），所有的四年级；

帝景校区：（天河北路以南）二年级（1-12个班），所有的三年级；

瑞安校区：（所有的）五年级和六年级。

如果一定要给这个龙口西挑刺的话，就是你上完小学教育起码要换三个校区，有二胎的家庭就抓狂了。作为铁打的学位房，接送方便的小区自然是标杆盘，龙口西所有前部楼盘也几乎集中在天河北路两侧，取中庸之道，去哪个校区都距离居中。

和华阳小学一样，龙口西小学对口直升省一级初中——广州中学，根据天河区的升学政策，还可同时拥有华颖外国语、天河外国语、华师附中的摇号机会。

今年，位于龙口东路西侧、天阳路南侧地块的太阳广场校区也开始了筹备工作，预计到2022年，龙口西小学会形成一校五区的格局。

有消息称，规划天河北路以北组团在穗园小区以及太阳广场校区就读，天河北路以南组团在龙口校区，帝景校区，瑞安校区就读，如此看来天河北路以南以大厦，宿舍居多的学位壳是否会处于弱势？

整个龙口西板块，超60个楼盘，全写那是流水账，你看完照样不知买哪里，所以我今天要带给大家一个心法：买房一定一直向上买，举个例子，在龙口西，你卖了2房的金海花园置换三房，就尽量往上去买伊顿，帝景或者金海的全南户型。而不是看上穗园小区的“远”大大，毕竟你在挑学校的同时也是在挑家长。市场分化在这一次疫情中被放大，当年的老大哥滨江东第一批业主早已置换到珠城，中轴线，接盘侠感慨生不逢时，new ，new 挑海珠也是非琶洲中轴线不可，南边还有个海珠湾随着海珠城市更新的决心在虎视眈眈，滨江东上涨乏力，同样难兄难弟的还有珠城西区的非标杆盘，所以，固守拥有小概率迁移可能的核心资源区域，自住自享资源，投资也能跑赢平均涨幅。

》》》》》》》》》》》》》》》》

传授完心法，我给龙口西的楼盘排了序，龙口西板块有楼龄40的楼盘，华师站的拆迁赔偿标准达到了8万/平，这个片区几乎没有拆迁的可能，不信你看看区府的邻居东成，按你的预算在我的排序尽量往上一个梯队看房选房即可，但当你只能买该梯队的边角料时，降维打击选下一梯队的稀缺产品为上策，这一点你打开贝壳，搜索15年内，南向，三房，看看房源数，就会知道这个用意，本身已经在核心区域，好产品一定是放货量少，供给少就能领涨。

芳草园（2004）

在11号线地铁站开建的之初，已经开涨，此轮的涨幅不明显，只是对于之前的涨幅的夯实，有客户会提到，地铁开建时会涨一次，开通后会涨一次，其实错也，从开建开始，关于地铁开通所有利好的想象就已经开始了，几站到琶洲，白云山，一站到东站，想象力一旦发挥了，溢价就已经开始了，从投资的角度，入手的时机是在开建之前而不是安慰自己的开通之后，考虑资金成本，开通之后的入手时间点属于右侧交易，作为天河北龙口西的风向标，2期的2梯6户只能勉强合格，2期126方三房以及3期2梯4户的128方东南向三房重点关注，这个盘，只挑贵的是对的。

瑞安（2012）

12年建成，龙口西少有的次新。

超3米层高，使用率低。

T2栋4梯3户，T3栋4梯5户，T4栋4梯4户。

78方1房，93方2房，138方3房，197方4房，我能想到的客户画像就是黎贝卡了。

协和新世界（2003-2008）

当年与芳草园共用一个小区，但因一些矛盾在中间强行隔离，未来的11号线就在家门口，带来的嘈杂对于这个楼盘弊大于利，协和的户型选择会比芳草多很多，从47方一房到124方4房均有，一二期楼间距极度舒适，甚至可以说是暴殄天物，重点关注二期74方南向两房，78方双阳台两房，109方南向三房，124方南向四房。一期108方北向3房可做备选。

保利中宇（2012）

华师双地铁口250米，曜一城，星巴克50米，8成的使用率，即使牺牲了小区环境，在这个寸金寸土也是良心，2房3房占比各40%，4房占比20%，96-98方三房，148方四房对比隔壁的润安都更有吸引力，黎贝卡例外。

保利中辰（2012)

单体楼，只有空中花园，门口10米美食城，400米岗顶地铁站，以下三个户型可以关注：86方东向，南向2房，97房东向3房，124方4房。定位很清晰了，白领最爱。

2.伊顿18,帝景苑,希尔顿阳光

伊顿18(2004)

在接送小孩这一方面，伊顿18可以秒杀龙口西所有楼盘，花园小但也能挤出游泳池，瑕不掩瑜，其中B栋为新华社回迁房。

两房的户型差，97方的2+1户型不建议，尤其可关注A3栋109方东向3房2卫，124方东南向3房2卫。

帝景苑(2000)

如果说润安是每个男人都想征服的“乖乖女”詹秋怡，帝景苑就是昨日黄花的范冰冰，它更像一个能在事业上帮助你同时也能带出门的女人，这个楼盘也确实住着可以帮助你的很低调的老板。

A-F栋，F栋为楼王，不建议靠天河北路AB栋。

最小户型为111方，但因帝景苑的钻石户型，此户型不建议，可关注124方以上3房以及131方3+1东北向户型。

希尔顿阳光(2002)

未来的11号线地铁上盖，分南北塔两栋，酒店式管理，高级租客居多，大面积为主，没有两房，基本没有居家氛围，如果你享受每天回家都有住酒店的感觉，尽量挑南塔119方三房及145方4房。

1.芳草园,瑞安,协和新世界,保利中宇

2A.保利中辰

2.伊顿18,帝景苑,希尔顿阳光

在没有新增供应的时候，以上楼盘就是龙口西最靓的崽，在新生儿增加，人口流入导致的需求增加与学位房天生锁定供给的属性，把拥有小概率迁徙可能的核心资源装进你的资产包，挣取吨位盈利。

以上的排序，第三档，第四档的受众会多些，所以我会放更多的篇幅在下一期文章。

在此排序中，我提到房子一定是一直向上买，也提到了降维打击，大家可能会觉得矛盾，这个说法得辩证的看，当一套第三期东南向芳草园和金海南向三房摆在你面前，同时你的预算又充足时，一定是买芳草园而不是想着手里留点钱可能再买一套，我举个例子，杨总管目前是没有小孩的，但我的想法一直很坚决，就是我一定会卖掉我现在在核心区域的两套房去买入核心区域核心学位的一套房，我相信这是不少预算有限的人的正常做法，这样的后果就是我释放了两套中部的房源去追求一套顶尖的房源，越顶部供给一定是越来越少，中部尾部一定是持续有供给，物以稀为贵，也就是我们常说的分化。

同时为什么提到降维打击，在目前的广州市场，好房子一定是不过夜的，如果你是刚完成卖一打算买一的业主，此刻基本是正在经历错失原有选筹目标，甚至业主现场返价的焦虑，在市场高歌猛进的时候，不凡降维打击，买入下一梯队的好产品。

卷尺杨总管系列倾向于做网易“严选”类的踩盘，我们的“严选”输出除了我们真实的踩盘考察外更需要在住业主的真实反哺，也欢迎各位业主邀约杨总管深度踩盘你的家。

点名下期：

骏景花园

汇景新城