卧室门对过道的风水化解（卧室门对着过道风水问题）
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楼市内卷，今年继续上演！
去年，可以说是广州各板块疯狂内卷的一年。特别是限价政策出来后，各区掀起或大或小的价格内卷潮，比如被点名最多的科学城，价格卷成了麻花。
今年，价格卷不卷还不好说。但是有几个板块，迎来了集中上市潮，注定成为竞争激烈的区域。
风水轮流转，去年缺货，今年又一窝蜂抢着上市。
初步预计，包括知识城中心、知识城南和知识城北在内，板块将有11盘亮相。
推货的，将有7个全新盘，总供应建面超680万平。以百平的套均计算，就有6.8万套，供应量大，竞争也会非常激烈。
知识城中心，也就是最早开发的何棠下地铁站周边，交通和生活配套已经完善，目前相对来说还是缺货的。
万科幸福誉在去年12月的一波加推之后，现在货量已经所剩无几，独苗只有凯德中新里有货可挑。
知识城南和知识城北还是那几个项目，时代印记、星汇城和升龙学府上城，货量相对充足。但过了一个春节之后，价格有稍许变化。最明显的是时代印记，年前价格2.2万/㎡起，现在涨了点，a3栋价格去到2.4-2.7万/㎡。
内卷最严重的，还是四大全新盘，越秀联投·居山涧、龙狮项目、德信项目以及知识城印象星城、。
四盘挨得非常近，出门就见面，“打”起来是一定的，现在就看谁跑得最快了。
截图来源知识城官网
越秀、龙狮以及德信的项目，容积率均为1.2，大概率会连片开发成低密度社区，产品主打改善。
越秀地块，也就是黄埔地价最贵的宅地，案名出来最早，就是越秀联投·居山涧，预计下个月开放，有消息透露吹风价4万+，或许还更高。户型也出来了，推6-8层建面约140/160/190㎡一梯一户大平层，以及建面约155-175㎡的叠墅，总货量300多套。
越秀联投居山涧效果图
德信和龙狮项目案名都没有出来，但售楼部盖得差不多了。德信项目规模比较小，只有4.8万㎡，规划18栋住宅。和越秀项目一样，产品层高只有6-8层，两者很可能形成对打局面。而龙狮将建42栋全南向的低密住宅，层高8-22层不等，有幼儿园规划，产品与前两者差异大一点。
龙狮项目效果图
知识城·印象星城，之前叫领隽城市花园，拿地时间可以追溯到10年前。去年规划图就出来了，但一直没有什么动静。印象星城是个大体量项目，总建面有75万㎡，有居住、有办公，也有商务，规划的住宅就有94栋，还有配套的幼儿园和小学，自成一体。
从户型来看，产品也与前三者区别开来。为建面约80-140㎡的单位，偏刚需，与前面三个项目形成鲜明对比。
目前来看，四个盘中，跑得最快的就是越秀项目了，预计一季度上市。其他项目，今年也陆陆续续要上了，届时内卷程度可想而知。
去年，老黄埔板块只有万科城市之光、中鼎君和名城·珺合府和富力南驰·富颐华庭三剑客，下半年卓越招商臻龙府和越秀tod·星航一来，竞争来到了庙头板块。
原老黄埔三剑客只有中鼎君和名城·珺合府是持销状态，万科城市之光自去年推出e区的最后4栋后，新一批的货量推出时间待定。富力南驰·富颐华庭最新一批推货时间也没有确定。这是老黄埔5万+板块的现状。
卓越招商臻龙府和越秀tod·星航货量不多，前者只有6栋，后者也只有7栋高层，经过去年的消化，现在卖得差不多了，竞争没有那么大。越秀tod·星航还有小洋楼没推，但这样的产品在老黄埔不多，相对来说反而是优势。
越秀tod·星航规划图
需要留意的是两个搅局者，一个是靠近鱼珠地铁站的中洲紫轩，一个是黄埔第二大旧改万科新城。
中洲紫轩是3栋商住混合连体单体楼，体量小，1-2楼是商业，3-7楼是公寓，9-31楼才是住宅，公寓和住宅将会分开管理。公寓产品建面39-81㎡，住宅建面79/115/158/168㎡的三到五房，吹风价5万+。
中洲紫轩效果图
项目交通非常便利，靠近双地铁（5号线和13号线）鱼珠站，在步行范围内，8站直达珠江新城。所在的鱼珠临港经济区，西联“黄金三角区”的国际金融城、珠江新城以及琶洲，为市区强大购买力外溢的第一站，地段优势明显。
所在的鱼珠板块新盘稀缺，可选择性少。
但不足也有。
周边多是汽修店，城市面貌有待改善。靠近交通要道，附近还有一条铁轨，扬尘与噪音污染也要注意。户型也比较独特，卧室门对着客厅或者走廊，动静分离相对较弱。就看购房者是看重地段，还是在意户型了。
中洲紫轩168㎡户型
另一个新盘万科·黄埔新城，带着“低价”来势汹汹。它天量的供应，不仅让周边的楼盘感受到扑面而来的压力，连老黄埔以及广州的刚需红盘，都感受到了这个新盘带来的新的“战争”。
项目是沙步村的旧改，占地面积约158万㎡，相当于5个猎德村（3/5的亚运城），预计提供3万多套房供应。社区规划100万平的商业以及11所学校，包括6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校和1所高中。这样的规划，完全是自成一城，内部就有了完整的生活需求体系。
万科黄埔新城效果图
再加上万科两字的吸引力，周边楼盘的压力可想而知。
项目首批预计推出建面约93㎡三房、122㎡与143㎡的四房，销售中心建得差不多了，预计3月会开放。吹风价嘛，3.8-4.2万/㎡。这个价格，放在科学城都能一战，更何况是整体4万+的老黄埔。
除了两个新盘外，老黄埔还有不少旧改。华润新溪、珠光宏岗村旧改、合景南岗南以及双沙旧改等，供应源源不断，越往后上市，竞争就越大。
去年人才购房政策取消后，南沙楼市成交一落千丈。
与科学城、老黄埔这些有本地产业人口以及中心区外溢需求支撑的板块不同，南沙楼市本地需求不足，2020年那一波火爆行情，更多是靠深莞投资客撑起。投资客退潮后，南沙的网签也由原来的月签2000+降至现在的600套左右。
投资客退潮后，横沥岛尖这个即将上演内卷的板块，还是王者吗？
横沥岛尖到底卷成什么样？11个项目即将要来。
目前在售的，有葛洲坝湾区金融城、旭辉曜玥湾、美的江上沄启和铂玥明珠one四个项目，价格在3.6万/㎡左右。
后面，还将有7个项目待开。
案名已经出来的，有深业颐泽府和建发明珠湾玺。去年刚拿地待售的，还有星河、绿城、南沙城投、越秀&中铁建项目，竞争非常激烈。
这样的阵仗，不由得让人联想到隔壁的灵山岛尖。
但与灵山岛尖不同的是，横沥岛面积大，这让后续能够提供更多的土地出让。此外，也使得楼盘建设相对分散，做不到集中开发，共享资源。
限价政策的出台以及后续巨大的供应，限制了横沥岛尖的房价，要往上涨很难。
但不得不承认的是，横沥岛仍旧有其溢价驱动所在。
iff永久会址已落地，国际金融岛蓝图一步步奔现。18号线已通车，规划中15号线也将在横沥岛设站，交通优势明显。医疗资源也有了，学校也规划了不少，板块前景占优。
横沥岛尖建筑规划
去年，旭辉曜玥湾开盘卖到了4万+。如果没有限价，区域价格将会是另一个模样。
另外一点需要注意的是，横沥岛尖的地价普遍居高。今年即将入市的建发明珠湾玺楼面价2.36万/㎡，深业颐泽府1.9万/㎡，高地价对应的是高房价，板块价格想要降也非常难。
不管怎么说，横沥岛的价值还在，但各方面配套以及利好短期内肯定不会那么快兑现，发展还是得看长远。是青铜还是王者，10年内见分晓。
这几个内卷严重的板块，你看好谁呢？
