住房看得到坟墓影响风水吗(开窗看到坟)

今年6月，广东江门鹤山时代倾城业主向反映，辛苦买来的“山景房”，看上去更像“墓景房”，推窗而见的就是墓园和山坟。

无独有偶。去年7月，山东济南市民刘先生看中一个楼盘，交付了两万元定金。随后他惊讶地发现，楼盘200米外，有一片50亩的墓地。

《法治日报》记者梳理发现，目前有关“墓景房”买卖纠纷已在全国多地上演，但诉至法院的结果，往往都是购房者败诉。败诉的主要原因之一，就是因为墓地不在红线范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。

受访专家介绍称，目前仅有2012年民政部的《城市公益性公墓建设标准》（征求意见稿）提到距居民居住区500米以内，严禁建设城市公益性公墓，但最后正式出台的《城市公益性公墓建设标准》将这一条款删除了。由于相应法律缺失，导致买到“墓景房”的业主维权困难。

房屋临近墓地频被投诉

购房者认为开发商欺诈

时代倾城属于时代中国的地产项目，位于广东省鹤山市，坐落在大雁山风景区旁，毗邻新325国道。

据业主反映，时代倾城于2018年10月开盘，以靠近森林，空气好、绿植多等有利因素吸引购房者。和周边楼盘相比，时代倾城属于高价位楼盘。

“开发商把山围起来了，不让我们进去看房，我们唯一能看到的就是沙盘图和样板房。并且售楼部没有任何公示，销售人员也说没有墓园和山坟。”有业主告诉《法治日报》记者，他们质疑开发商存在虚假宣传甚至欺诈的行为。

上述情况并非个案。

今年7月，陕西西安莲湖区恒大翡翠龙庭11号楼多位业主在即将收房时发现，小区一墙之隔是一片约100平方米的墓地。在买房时，开发商只提及了周围的铁路，却未告知拐角处有墓地。

据《法治日报》记者不完全统计，今年1月至今，已有北京石景山远洋五里春秋小区、浙江绍兴卧龙天香南园小区、山东济南阳光城丽景公馆、江西南昌滨江上品小区、四川眉山恒大天府文旅城、广东深圳京基御景峯小区和陕西西安加贝花园等多个小区业主因房屋位置临近墓地，在地方论坛和各地政务服务平台进行投诉和曝光。

安徽合肥高新区百商悦澜山二期的业主在合肥政务网站上留言表示，在该小区的南部有一座公墓，距离小区仅50米。业主表示“每次到阳台看到对面公墓心情很差”。

一般情况来说，买房人发现房屋周边存在墓地、高架桥、垃圾场等情况要求退房的，相关法律并无明确规定。但是商品房周边的这类不利因素在很大程度上影响购房者的购房决定和成交价格。

司法实践中，江苏省苏州市中级法院在黄霞与李扬梅、苏州好当家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷的判决中也提到，“依照日常经验法则，在房屋近处有墓地的情况下，会对房屋的价值产生一定影响”。

开发商称墓地在红线外

无法律规定有告知义务

在“墓景房”的法律纠纷中，有一个常见的争议点是：房屋临近墓地这一情况，是否属于出卖方信息披露的范畴。

最高人民法院于2003年6月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

《法治日报》记者在查阅关于“墓景房”的相关案例时发现，上述条款在判决中时常出现。依据这一法条，出卖方常以“墓地位于红线外，并无约定和法定的披露义务”为由进行抗辩。

据悉，在房地产行业，“红线”是指开发商能够进行开发使用的土地范围线，也就是商品房开发规划范围。

今年4月，西安市民王女士在城西紫薇西棠购置了一套房产，随后得知小区南边仅一墙之隔是附近村民的公墓。

“开盘时，置业顾问介绍得特别好，说小区东边将来有条市政规划路，出行特别方便。而且自己选的房间主卧室飘窗，次卧和客厅阳台全部朝南。”王女士说，原本想着朝南是阳光房，可一开窗户，底下全是坟墓。而当初选购房屋时，售楼部并未告知这个不利因素。

在业主提交的诉求书上，开发商针对该公墓答复：“公墓所在地块规划为住宅用地，后期是否迁移，以政府规划为准。房屋销售时，红线内的不利因素，我们有责任有义务告知购房者。但对于红线外的不利因素，无法律规定有责任告知。”

有业主称，他们所签订的购房合同附件十一，对《红线范围内可能对业主生活生产影响的环境因素》及《红线范围外可能对业主生活生产影响的环境因素》进行告知。其中告知了该项目附近规划有污水处理厂，可能会存在气味影响。但对于紧挨着公墓一事，合同中只字未提。

重庆的王先生购房时也遇到了类似情况。他在璧山璧青路附近看中一套新房，和开发商签订了订购协议，缴纳两万元定金。之后发现离小区直线距离一两公里处有一座公墓，便不想买房了。可要想退还定金，就不容易了。

销售顾问表示，几公里外的公墓，不在销售楼盘的红线范围内，不属于需要告知客户的内容。王先生自己也未主动提及，开发商对此没有责任。

北京市人大常委会立法咨询专家胡功群告诉《法治日报》记者，墓地虽然在红线外，但是与小区相邻，会对业主造成精神压力、负面心理影响等，同时这一信息会对合同订立以及房价有重大影响，故开发商在售楼时有义务披露，不能刻意隐瞒。

多地法院驳回业主诉请

房屋买卖务必谨慎注意

然而，在司法实践中，“开发商在售楼时有义务披露红线外的不利因素”的观点并未得到法院的支持。

2019年6月24日、江苏省南京市溧水区法院对刘涛、缪木兰与南京卧龙湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的判决中，认为双方在签订的预售合同中，未约定开发商应当对建设规划红线外的周边情况进行披露，且相关法律、法规及《南京市商品房销售现场规范化标准》等规范性文件，未将刘涛、缪木兰诉称的解除合同的理由情况，列入房地产开发商应当进行公示的内容。

最后，法院判决驳回原告刘涛、缪木兰的全部诉讼请求。

今年4月26日，刘园园因购买的济南中智置业发展有限公司的楼盘东侧以及北邻均是大面积墓地，向山东省济南市历城区人民法院起诉。法院在这一商品房预售合同纠纷一案的判决中写到：“刘园园作为购房人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，应当对超出开发规划范围以外的周边环境进行查勘，以确定是否购买涉案房屋。根据本院查明事实，西山坡在双方签订商品房买卖合同之前就已存在多处墓地，刘园园在签订商品房买卖合同时应当充分评估，以确定是否购买涉案房屋，对此，中智置业公司并无法定告知义务。关于涉案楼盘开发过程中周边新增坟墓的情况，亦非中智置业公司所能控制，不能认定中智置业公司存在违约行为。综上，刘园园要求解除与中智置业公司签订商品房买卖合同，并返还购房款及利息，没有法律依据，本院不予支持。”

《法治日报》记者在中国裁判文书网上检索到的多起“墓景房”诉讼中，法院判决一致认为，商品房买卖双方签订的“《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”；对买房者要求“解除商品房买卖合同”“返还购房款及利息”等诉讼请求，没有法律依据，不予支持。

据中南财经政法大学法学院教授郭泽强介绍，关于“墓景房”纠纷的处理，目前尚无明确的法律规定。2012年10月29日，民政部就首个《城市公益性公墓建设标准》（征求意见稿）面向社会征求意见。该征求意见稿第十三条规定：城市公益性公墓的选址应符合当地城乡建设规划要求，优先利用荒山脊地，严禁在下列区域建设城市公益性公墓：耕地、林地；距铁路、公路主干线两侧500米以内；距居民居住区500米以内；城乡高压输配电架空线的用地内。不过，自2017年9月1日起施行的《城市公益性公墓建设标准》将征求意见稿中的第十三条删除。

（制图：李晓军）

专家：未告知新房附近有墓地系不诚信行为

对话人

华东政法大学房地产政策法律研究所所长 杨勤法

中南财经政法大学副教授 邓晓静

《法治日报》记者 王 阳《法治日报》见习记者 白楚玄

记者：

杨勤法：

告知作为经营者的义务，可以平衡合同各方的权利义务。告知义务涉及合同成立、履行及终止的整个过程。

开发商作为告知义务人，应该向作为购房者的消费者告知什么内容？合同法和消费者权益保护法对告知内容的规定各有侧重。合同法在诚信原则基础上对告知义务的内容作了一般性规定，消费者权益保护法基于经营者与消费者的信息不对称，对告知的内容规定得更为具体。消费者权益保护法第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利，该条第二款还作了具体的列举。开发商对于其开发小区的周边环境，比如存在墓地，是否属于告知的义务内容，并没有法律具体规定。

房屋作为人类生存的基本物质条件，其周边环境对购房决策影响重大。如果小区周边有殡仪馆、墓地等，容易让人与死亡等不吉利的讯息产生联系，会对购房者的心理产生影响。这些因素对购房者是否购买该小区房屋，起到了重要的作用，开发商应该预先告知。从商业利益考虑，开发商偏向于宣传有利条件而隐瞒不利因素，故从法律规制的角度，告知义务的内容应该是对购房决策有重大影响的不利因素，开发商不应以不在红线范围内为由不履行告知义务。

邓晓静：

根据有关规定，我国的商品房通常由房地产开发企业自行销售或者委托房地产中介服务机构进行销售。一般而言，从即将施行的《中华人民共和国民法典》第五百条第二项的条文表述来看，包括开发商在内的商品房销售主体有义务以直接明示的方式告知购房者房屋所属小区四至的土地使用、建筑物及具体环境等情况。

我国现行的法律法规等规范性文件并未对小区与“墓地”之间必须保持的距离明确加以限定。《殡葬管理条例》只是明令禁止在耕地、林地；城市公园、风景名胜区和文物保护区；水库及河流堤坝附近和水源保护区；铁路、公路主干线两侧等地区建造坟墓。故而，“小区周围”实际上是一个外延较为模糊的概念，销售方和购房者从各自的立场、视角和利益出发，极易形成差异明显的认识和理解。

房地产开发商或房地产中介服务机构以墓地不在红线内为由，认为己方无需履行“小区周围”情况的告知义务的说法并不成立。此处所谓红线，应该指的是用地红线，标示的是开发商取得的土地使用权的用地范围。开发建设小区的时候，通常需要退离红线一定的距离，虽然各个地方的规划部门对退离会有不同的规定，但大都在几米的范围之内。红线的范围与小区的范围是非常接近的，仅仅告知红线内的四至，意义并不大，而且购房者根本无从藉此知晓小区周围的环境状况。

记者：

小区周围有墓地，开发商没有告知，是否违背公序良俗原则？

杨勤法：

公序良俗是由公共秩序和善良风俗所组成的。善良风俗，是指由社会全体成员所普遍认许、遵循的道德准则，公序良俗原则在交易关系中，主要起到的是防止交易损害国家和公共利益的作用。民事活动违反了社会所普遍接受的道德准则，不仅可能会给当事人造成损害，也会对社会秩序造成一定的妨害。公序良俗原则作为强行法的补充，具有配合各种具体的强行法规则对民事活动起到调控的作用。依据民法总则第一百五十三条规定，“违背公序良俗的民事法律行为无效”，在此情形下，公序良俗实际上已经具体化为法律规则，可以直接适用。

在判断法律行为是否违反公序良俗时，主要以法律行为的内容为依据，内容主要包括合同标的违反公序良俗，或实行公序良俗所禁止的行为为内容以及阻止公序良俗所要求的行为为内容。小区周边的墓地确实容易使人与死亡产生联系，但这并非是由于开发商建设的行为引起的。开发商不告知业主周边存在墓地，这不属于违背公序良俗的行为，而是一种不诚信的行为，违反了诚信原则。

邓晓静：

在实践中，公序与良俗这二者之间并不存在明显的界限。何为“公序良俗”也很难确立通行的认定标准，往往需要从社会发展、时代思潮的变迁出发，结合行为主体的具体情状、大众的接受度等进行综合判断。作为民法基本原则的公序良俗原则，具有概括性、抽象性、导向性的特点，不宜过于频繁地适用于具体问题的解决。

开发商未履行向购房者告知小区周围存在墓地的义务，完全可依民法分则的具体条文规定来作出处理，即便适用具体规定存在一定的困难，依《中华人民共和国民法典》第五百条第三项及第一百四十二条的规定，也应该归于对诚信原则而不是公序良俗原则的违背。

记者：

如果小区周围有墓地，那么小区房屋是否属于凶宅？购房者该如何维权？

杨勤法：

周围有墓地的房子与民间所称的凶宅不完全相同。民间所说的凶宅一般指该房屋内有非正常死亡发生。

购买了小区周边有墓地的购房者，可以根据民法、合同法、消费者权益保护法的途径寻求救济。由于小区周边有墓地，给购房者造成的损失数额较难确定，故司法实践中有适用消费者权益保护法的。消费者权益保护法对经营者告知义务的要求高于合同法对告知义务的要求，对于开发商存在欺诈行为的，可以适用惩罚性赔偿。经营者未尽必要告知义务并不当然构成欺诈，只有开发商有意隐瞒甚至购房者询问时，开发商仍刻意隐瞒的，才可以考虑适用欺诈的规定。

邓晓静：

小区周围有墓地，并非是小区里的房屋本身出现了问题，而是周围环境中存在一些令大多数人难以接受的因素。从这个意义上说，周围有墓地的小区房屋不属于普遍认识上所认可的所谓凶宅的情形。在我国香港特别行政区就有不少当地居民因相信风水之故，喜欢在具备一定条件的墓地周围购置房产。可见，小区周围存在墓地并非在所有的情况下都是购房者不能接受的条件。

买卖商品房，开发商与购房者之间必须依法签署相关协议。为此，开发商就有义务对售卖的房屋及周围情况做必要告知。若开发商未履行该项义务，而购房者又基于传统习惯等对之不予认可与接受，可依民事法律行为的意思表示真实或者合同订立的权利义务的要求来主张权利。就此发生争议而引发诉讼，购房者可针对不同情况，诉请法院依据民事实体法的相关条款，判决开发商因实施欺诈、未履行合同义务而撤销合同或者赔偿损失，以此来维护自身的权利。

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来源/法治日报（id： 记者 王阳 白楚玄）

审核/志飞